Utiliser un entrepôt pour le réaffecter en garde meuble

Bâtiments logistiques dédiés à la distribution et à l’entreposage de meuble, les entrepôts sont des structures de grandes dimensions, allant de quelques centaines de mètres carrés à plusieurs dizaines de milliers. Généralement localisés en périphérie des grands centres urbains, dans des zones industrielles, ou à proximité des nœuds de transport, les entrepôts font aussi office de garde meuble.

Entreposer des meubles : la bonne affaire pour certains investisseurs

L’entreposage des meubles, des objets volumineux, ou encore des affaires de valeurs, est un marché qui attire les investisseurs. Certains se creusent la tête pour trouver le meilleur filon. À ce titre, une des solutions est d’acquérir un entrepôt, de le rénover, afin de le réaffecter en garde meuble. La rentabilité locative peut s’avérer vertigineuse, l’idée étant d’acheter une surface importante, puis de diviser l’espace en micro-surfaces à louer à des particuliers.
Les entrepôts sont à l’origine utilisés par des entreprises professionnelles pour stocker leurs marchandises en transit et leurs matériels. Mais la désindustrialisation en cours en France offre des opportunités immobilières. Les fiches industrielles abritent de nombreux entrepôts délaissés et mis en vente, susceptibles de faire des garde-meubles rentables. L’investisseur rachète donc un entrepôt, l’aménage en conséquence, en important des conteneurs étanches à l’eau et à la lumière qu’il loue. Le site est bien évidemment sécurisé.

Quelle rentabilité locative espérée pour un investisseur ?

À titre d’exemple, prenons quelques chiffres pour estimer la rentabilité locative d’un entrepôt :
Location mensuel du mètre carré : 5 € ;
Prix d’achat d’un conteneur de 9 m²: 3 000 € ;
Rentabilité brute d’un conteneur : 18 %
Prix d’achat d’un entrepôt de 620 m² : 200 000 €
Rentabilité brute de l’entrepôt (pour 50 conteneurs) : 7,71 %
Rentabilité brute de l’entrepôt (pour 60 conteneurs) : 8,53 %

La formule est la suivante : [[(prix du loyer mensuel du m² d’un conteneur * superficie du conteneur) * 12 mois] * nombre de conteneurs] / (prix d’achat du lot de conteneurs + prix d’achat de l’entrepôt). Le résultat est ramené en pourcentage.
Evidemment, il faut relativiser le paramètre de rentabilité brute (on ne tient pas compte des investissements annexes, et des taxations diverses), mais ces données donnent une indication sur les perspectives financières possibles.

Entreposage des meubles : les règles à connaître pour les investisseurs

Cas de la déclaration de revenus

Sachez que la location d’un entrepôt est plus flexible que celle d’un logement, le propriétaire étant totalement libre de fixer la tarification des loyers. Les revenus qu’il en retire sont déclarés auprès des services fiscaux, sous le régime des locaux professionnels, logements vides, et magasins. Contrairement à un logement, le propriétaire peut également demander au locataire de s’acquitter de certains frais et charges pour entreposer ses meubles (taxe foncière, frais de gestion, travaux d’aménagement).

Cas d’un établissement recevant du public (ERP)

Notez que dans le cadre de l’entreposage de meubles de particuliers incluant la présence de personnes extérieures au personnel, le lieu est alors considéré comme un établissement recevant du public. À ce titre, l’entrepôt est soumis à certaines règles obligatoires, en matière de sécurité et d’accessibilité.

Cas d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE)

Les entrepôts présentant un volume supérieur à 5 000 m3 entrent dans le cadre législatif des installations classées pour la protection de l’environnement. Une réglementation s’impose, puisqu’ils peuvent générer des risques. Avant toute mise en service, le propriétaire doit recevoir une autorisation des instances compétentes, et effectuer un bilan de classement de son activité au regard de la nomenclature ICPE.
Bon à savoir : pour les entrepôts de 5 000 à 50 000 m3, une déclaration en préfecture doit être réalisée.

Cas de la taxe foncière

Un entrepôt est soumis à la taxe foncière prélevée par la commune, d’où l’intérêt de se renseigner sur la taxe foncière locale appliquée avant d’investir dans un entrepôt. Entrent en compte :
le classement de l’entrepôt (industriel ou commercial) ;
la surface pondérée ;
localisation géographique (entrepôt isolé ou situé dans une zone industrielle).

Les travaux à entreprendre pour l’entreposage des meubles

Vaste espace, un entrepôt doit être rationnellement divisé, et être aménagé pour permettre une bonne circulation, et pour disposer d’espaces suffisants afin d’opérer le chargement et le déchargement des conteneurs. De la bonne organisation dépendent donc la maitrise des coûts, et le niveau de la rentabilité locative.

Les barrières de délimitation

Les barrières de délimitation constituent un moyen efficace de diviser l’entrepôt en différents espaces de location. Elles favorisent aussi l’accueil des encombrants, la circulation à l’intérieur du lieu, et la sécurité des personnes et des biens. Une barrière de délimitation n’est pas très chère, et son installation est facile.

La plateforme

La plateforme a l’avantage de libérer de l’espace au sol, tout en multipliant les espaces d’exploitation, par la création d’étages. Ces structures boostent la rentabilité locative d’un entrepôt, d’autant qu’elles s’adaptent en fonction de la hauteur des lieux. Si elles réclament un certain investissement au départ, les plateformes peuvent être aisément déplacées et agrandies.

Les racks

Les racks de stockage permettent d’entreposer des meubles lourds et volumineux, tout en assurant une sécurité optimale, et en favorisant les opérations de manutention. Ils accueillent tous les types de marchandises, quelles que soient leurs tailles, et permettent de structurer l’espace en vastes rangées.

Les boxes en bois

Adaptables en comparaison des conteneurs, les boxes en bois sont moins onéreux, et évitent de gaspiller trop d’espace.